Новини: Інвестиції в «святу землю» - Експерт - Новини економіки і політики. Новини сьогодні.
У минулому році ціни на ізраїльську нерухомість активно росли: вартість квартир в Тель-Авіві підскочила на 20-40%, в Бат-Ямі - на 25%, в Рамат-Гані і Ашдоді - на 20%, Нетанії, Модіїна і Раанані - на 15%. Правда, бум спостерігався не скрізь: ціни застигли в містах Беер-Шева, Афула і інших. Більш того, в Хайфі вартість житла впала на 15%. Чотирикімнатну квартиру тут з видом на Середземне море можна було купити за фантастично низькою ціною - за $ 155 тис. Початок 2008 року також не порадувало місцевих ріелтерів і власників нерухомості: в першому кварталі ціни зросли лише на 0,23%. Таке уповільнення мало цілком об'єктивні причини: «епідемія» іпотечної кризи, що почалася в США, досягла Європи. Жителі останньої і були основними покупцями нерухомості на місцевому ринку. «Ціни на житло тут рухають іноземці, особливо французи і англійці, що мають єврейське коріння. Протягом останніх п'яти років вони активно скуповували житло в Ізраїлі, особливо в Ейлаті. Цей процес став ще більш помітний з ростом антисемітизму в Європі: вони купували квартири і будинки з розрахунком на те, що якщо ситуація погіршиться, у них буде куди поїхати. Але криза в Америці і Англії все змінив - зараз попит знижується », - пояснює президент компанії« Century 21 Росія »Нурі Катц.
Криза не перешкода
У цій ситуації інвесторам складно оцінити потенціал місцевого житла. Тим більше що експерти з місцевого об'єднання оцінювачів нерухомості вважають, що протягом найближчого року ціни на квартири не тільки не будуть рости, але і знизяться на 5-10%. А згідно з даними Центрального статистичного бюро, на вторинному ринку в великих містах Ізраїлю вони вже впали на 4-6%. У той же час, згідно з рейтингом, складеним журналом Forbes, ізраїльський ринок нерухомості найперспективніший в світі для інвестицій. Як же в такій ситуації потенційним покупцям не заплутатися в потоці інформації?
Якщо говорити про так званому падінні цін, то вся справа в тому, що в статистичних звітах про продажі квартир «з других рук» фігурують загальні дані по всьому спектру ринку, від самих периферійних населених пунктів до великих міст. «Не секрет, що у віддалених містах на півночі чи півдні ціни дійсно дещо знизилися через погіршення попиту, так як багато жителів, особливо молодь, прагнуть влаштуватися ближче до центру, де попит на якісну робочу силу вище. Якщо ж розглядати інвестиційне житло, то є хороші квартири і квартири в новобудовах і престижних районах, то ціни на такі об'єкти, особливо розташовані на березі моря, тільки ростуть », - розповідає Ігор Талерман, власник агентства нерухомості« Талерман ». На його думку, економіка Ізраїлю досить закрита і в меншій мірі залежить від криз типу американського, більш того, «інвестиції в нерухомість під час кризи навіть збільшилися, коли іноземні інвестори почали шукати альтернативну надійну нішу для вкладення капіталу». Варто також згадати, що Ізраїль - це ні з чим не порівнянний туристичний оазис: тут розташовані і пам'ятники старовини, і релігійні святині (іудаїзму, християнства, ісламу), Мертве море, численні пляжі на середземноморському узбережжі. З кожним роком потік туристів збільшується, а разом з ним і попит на житло. Все це також позитивно позначається на перспективах ринку нерухомості Ізраїлю. Але найбільший потенціал полягає в можливому політичному врегулюванні арабо-ізраїльського конфлікту. У разі підписання відповідних міжнародних угод важко навіть уявити, який інвестиційний ефект буде отриманий.
точки зростання
Якщо з перспективами все більш-менш зрозуміло, то наявність різноманітних варіантів для вкладень сильно ускладнює вибір інвестора. В Ізраїлі будують багато, якісно і швидко. «Варто звернути увагу на прибережні міста з розвиненою туристичною інфраструктурою: Нетанію, Герцль, Тель-Авів і його околиці. Для інвестицій, як правило, купуються квартири в новобудовах, часто ще на етапі початку будівництва, адже чим ближче до здачі об'єктів в експлуатацію, тим менше вибір квартир. Наприклад, якщо до її здачі лишається кілька місяців, то квартиру з хорошим видом на море вже практично неможливо купити », - запевняють місцеві ріелтори. За період будівництва (два-три роки) ціна об'єкта піднімається на 15-20% в рік, багато інвесторів не чекають здачі терміну в експлуатацію і фіксують прибуток. Ціни на новобудови в Нетанії або передмістях Тель-Авіва починаються в районі $ 400-500 тис. За чотирикімнатну квартиру з балконом площею 120-140 кв. м, в елітних районах ціна трохи вища - від $ 600 тис.
За словами Ігоря Талермана, досить поширений такий вид вкладення, як покупка земельної ділянки в елітному котеджному селищі типу Кейсарії або Герцлії-Піту і будівництво на ньому вілли з подальшим перепродажем: «Купивши два роки тому ділянку 600 кв. м в Кейсарії за $ 350-400 тис. і вклавши в будівництво додаткові $ 400-600 тис., сьогодні можна продати готовий будинок за $ 1,3-1,7 млн. Цим видом інвестицій займаються в основному жителі Ізраїлю, так як іноземці не завжди люблять займатися будівництвом і супутніми цьому процесу питаннями ». Готові вілли, котеджі або дорогі пентхауси в елітних проектах рідко купуються як об'єкт спекуляції, частіше їх купують забезпечені громадяни для власного тимчасового або постійного проживання.
Заробити можна не тільки на перепродажі житла, а й на оренді, особливо якщо квартира у моря. Так, ціна знімання чотирикімнатної квартири в престижному будинку в Нетанії в період з травня по жовтень досягає $ 5-8 тис. На місяць і вище. В середньому прибутковість від здачі в житла в оренду складе 7-10% річних. «Здати квартиру або будинок в Ізраїлі не проблема, особливо якщо мова йде про курортних містах. Я б також рекомендував інвестувати в багатофункціональні комплекси і кондо-готелі, які тільки починають будувати в Ізраїлі. Якщо говорити про останні, то з новими проектами на місцевий ринок виходять такі оператори, як Mandarin Oriental або Four Seasons. Інвестор отримує і гарантований дохід, і можливість самому відпочивати у власних апартаментах », - радить Олександр Бланк, віце-президент з продажу компанії« Century 21 Росія ».
Слід зазначити, що вкладені в новобудови гроші повністю захищені, так як в Ізраїлі діє закон, за яким будівельна компанія зобов'язана видавати банківську гарантію на оплачені покупцем суми авансових платежів. Сама технологія покупки квартири в новобудові проста. Після вибору об'єкта, будь то квартира або приватний будинок, клієнт укладає з забудовником попередній договір, в якому зобов'язується до певного числа (як правило, протягом двох тижнів) підписати договір про покупку цього об'єкта нерухомості. У момент підписання попереднього договору клієнт вносить плату в розмірі 15% вартості нерухомості. У ці два тижні клієнт разом зі своїм адвокатом може перевірити контракт із забудовником. Якщо юрист знаходить певні параграфи договору неприйнятними для покупця, він обумовлює ці нюанси з адвокатами забудовника. Оплата послуг адвоката становить близько 0,5%. У момент підписання договору купівлі-продажу обмовляється система платежів до здачі об'єкта. Як правило, платежі здійснюються раз в три місяці. Платежі прив'язані до індексу цін; якщо клієнт бажає зафіксувати вартість об'єкта відразу, то він може в перші 60 днів з дня укладення договору купівлі-продажу оплатити 80% вартості нерухомості.
Один з головних чинників, що залучають потенційних покупців нерухомості в Ізраїлі, - невисокий рівень податків. Державний податок на придбання нерухомості (мас рехіш) становить 3,5% і сплачується в тому випадку, якщо квартира коштує дорожче $ 260 тис. Правда, це стосується покупців, які купують в Ізраїлі своє перше житло. Крім мас рехіша існує щорічний муніципальний податок на володіння (Арнонського), він в середньому становить близько $ 1 тис. На рік. Його зобов'язані платити всі власники нерухомості. Розмір Арнон залежить від декількох факторів: від площі будівлі, його цільового використання (житло, виробниче приміщення і т. Д.), Місця розташування та інших. У минулому році державний податок у житлових будинках становив від € 4,8 до € 16,7 за 1 кв. м (в залежності від району).
Іпотека без проблем
При нестачі власних коштів на покупку житла можна скористатися кредитом, благо місцеві банки пропонують іпотечні позики іноземцям, в тому числі і громадянам Россіі.Іпотечние позики надають при наявності початкового внеску в розмірі 40-50% вартості нерухомості. Сам порядок оформлення нескладний: необхідно подати в банк документи про постійний дохід (довідку 2-ПДФО) за останні три-чотири місяці і виписку з банківського рахунку за такий же термін. Документи бажано надати англійською мовою, але можливий варіант перекладу російських документів з подальшим нотаріальним посвідченням в Ізраїлі. Банк розглядає заявку протягом тижня і дає (або не дає) так зване принциповий дозвіл на іпотечну позику. «При відмові одного банку не варто впадати у відчай, можна звернутися в інший. У разі позитивної відповіді необхідно оформити певний пакет документів (договір купівлі-продажу та інші). Будь-іпотечний банк вимагає також спеціальний висновок незалежного оцінювача про відповідність вартості нерухомості тією ціною, яка вказана в договорі на покупку », - пояснює Ігор Талерман.
Отримати позику готівкою або чеком на руки неможливо: як правило, банк здійснює оплату в рахунок платежів за договором на покупку безпосередньо на рахунок продавця. Позичальник зобов'язаний ще до отримання позики повністю виплатити продавцеві ту частину суми, яку він мав намір заплатити з власних коштів. Процентні ставки залежать від виду позики (ставок багато, але найпопулярніші - під змінний відсоток плюс інфляційний індекс, під постійний відсоток плюс інфляційний індекс, під умовно постійний відсоток без прив'язки до інфляційного індексу). В середньому вартість позики в шекелях складе близько 3-4% річних. Якщо ж брати кредит у валюті (наприклад, в доларах) на тривалий термін (більше 15 років), то процентна ставка складе LIBOR + 2-2,5%.
зняти вершки
«В минулому році я купив чотирикімнатну квартиру в курортному районі Тель-Авіва, в 100 м від моря, за $ 390 тис. При цьому я вніс лише 40% своїх коштів, взявши на решту суми іпотечний кредит в одному з ізраїльських банків (під 4% річних). Поки я продавати цю квартиру не збираюся - це прекрасне місце для відпочинку з сім'єю. Однак такий варіант для себе в майбутньому в принципі розглядаю. Уже зараз моя квартира коштує близько $ 600 тис. », - каже Олександр Бланк. Ті, хто вже живе або відпочиває в країні, в першу чергу звертають увагу на майже повну відсутність злочинності. «Так, в Ізраїлі є макропроблем - наприклад, можуть загостритися відносини з сусідніми арабськими країнами, але що стосується побутової злочинності - її немає. На пляжі в першій годині ночі гуляють натовпи підлітків 12-15 років, і ніхто з батьків не хвилюється. Для мене як батька двох дітей цей факт був вкрай важливий. І, звичайно, одним з факторів, який схилив мене до покупки тут квартири, стала унікальність Ізраїлю - море, Єрусалим, величезна кількість рідкісних місць, які хотілося відвідати », - розповідає один з покупців з Росії.
Ті, хто вже купив тут житло, впевнені, що не прогадали. «З огляду на той факт, що з вересня між Росією та Ізраїлем буде скасовано візовий режим, слід очікувати, що попит з боку російських покупців буде великий, а ціни підуть вгору. Все почнеться з туризму: люди поїдуть, розсмакують Ізраїль як місце для відпочинку і потім замисляться і про покупку квартири або будинку », - прогнозує Олександр Бланк. Так було з Чорногорією, Болгарією, Кіпром, Іспанією та іншими країнами, де давно обзавелися нерухомістю багато росіян. Інвестори першої хвилі розраховують зняти вершки з ізраїльського ринку і заробити до 100% річних в найближчі два-три роки. З огляду на деякий перегрів європейської нерухомості і невщухаючий інтерес росіян до заморських дачах, такий сценарій цілком виправданий.
прогноз
- Упевнений, що після вступу в силу угоди про безвізовий режим між Росією та Ізраїлем (орієнтовно в кінці вересня 2008 року. - Прим. D ') росіяни почнуть активно купувати житло в цій країні. Крім моря і низькими в порівнянні з московськими цінами на нерухомість тут є ще одна незаперечна перевага - російську мову. Де ще за кордоном російський покупець в цьому плані може відчувати себе так само комфортно? В Ізраїлі віщають російською два центральних телеканали, величезна кількість газет і журналів, в будь-якому магазині або банку ви почуєте російську мову. Більшість росіян купують не нерухомість, а море, тому варто звернути увагу на прибережні міста: Ейлат, Тель-Авів, Нетанія, Ашдод та інші. Зараз на узбережжі Тель-Авіва будується, наприклад, елітний комплекс, дизайн інтер'єрів в якому розробляє італійське бюро Armani. Вартість 1 кв. м в ньому всього $ 10 тис. У столиці найдорожча нерухомість, але вже в 20 хвилинах їзди від Тель-Авіва можна підшукати якісні і дешевші варіанти - тут ціни нижче вже на 20-35% ($ 2-5 тис. за 1 кв. м).
Нурі Катц, президент компанії «Century 21 Росія»:
Єрусалим: як в будь-якому столичному місті, тут помітна різниця в цінах на житло в залежності від району. Найбільш дорогим є житло в районах: Талбо (вартість чотирикімнатне квартири $ 600 тис.), Рехавія ($ 500 тис.), Катамон ($ 430 тис.) І Баку ($ 420 тис.). До дешевим відносяться - Хар Ноф ($ 300 тис.) І Пізгат-Зеєв ($ 180 тис.)
Тель-Авів: тут можна знайти квартиру як за $ 100 тис., Так і за $ 1 млн. Найбільш дорогим є житло в північній частині міста.
Нетанія: тут зводиться багато новобудов, в яких переважають чотири-, п'ятикімнатні квартири ($ 250-450 тис.). Вартість трикімнатного житла на вторинному ринку - $ 120-250 тис.
Ейлат: нерухомість тут вважається в Ізраїлі найдорожчою. Вартість чотирикімнатної квартири варіюються від $ 250 тис. До $ 400 тис., Ціна на трикімнатні - $ 150-250 тис. (В новобудовах). На вторинному ринку можна знайти квартири і за $ 60 тис.
Джерело: «Century 21 Росія»
Як же в такій ситуації потенційним покупцям не заплутатися в потоці інформації?Де ще за кордоном російський покупець в цьому плані може відчувати себе так само комфортно?
