Хліба і видовищ!

2009-06-16 19:22:51 З початку 2000-х рр. зростання макроекономічних показників в країні і збільшення платоспроможного попиту населення сприяли появі та розвитку нового для нас ринку професійних об'єктів розважальної нерухомості. Задовольнивши мінімальні потреби в продуктах харчування, одязі, техніці, споживачі готові частину своїх доходів витратити на розваги та організоване дозвілля. Згідно зі статистичними даними на кінець 2008 р середній споживач витрачає близько 7-8% своїх доходів на дозвілля і розвага.

Довгий час ринок цей знаходився в занедбаному стані і був представлений приміщеннями та територіями часів Радянського Союзу. В кінці 90-х ряд таких об'єктів був закритий або перепрофільовано. І все ж, каже Олена Логвинова, експерт-аналітик Групи компаній «Проконсул», назвати це спадщина тягарем однозначно не можна. Частина об'єктів, розташованих в місцях з високим пішохідним трафіком, мають всі шанси на реконструкцію. Наприклад, кінотеатри в масі своїй були віддані в приватні руки і переобладнані в сучасні мультиплекси з декількома залами. Але є об'єкти, які абсолютно не відповідають сучасним підходам до організації розваг, і витрати на їх реконструкцію перевищують вартість нового будівництва.

З'явився попит на розважальні послуги спочатку задовольнявся за рахунок невеликих закладів, таких як зали ігрових автоматів, більярд або невеликі спортивні клуби.

Два-три роки тому на тлі розвитку торгової нерухомості почалося і стрімкий розвиток комплексних об'єктів для розваги, в першу чергу в складі ТРЦ, де стали відкриватися кінотеатри, боулінг і спортивні клуби, льодові катки та фуд-корти. Саме об'єкти розважальної індустрії і привели до появи нового формату приміщень комерційного призначення - торгово-розважальних центрів (ТРЦ).

Проте, за словами Елеонори Мельник, менеджера відділу консультаційних послуг в сфері нерухомості компанії «Ернст енд Янг», на даний момент ринок розважальної нерухомості в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку і значно відстає від світових показників. Згодна з нею і Олеся Цвіль, менеджер департаменту маркетингу «Colliers International Україна». За її словами, лідируючі позиції займають кінотеатри і заклади громадського харчування, а й тут ми поки відстаємо. Оцінити це допомагає показник насиченості кінозалів на 1 млн. Чоловік, який на початку 2008 р - 2,5. Для порівняння, в Індії цей показник досягає 10, в Китаї - 40, у Великій Британії 60, а в США - 125.

сучасні розваги

Комерційна нерухомість розважального призначення на Заході має чітку класифікацію: кінотеатральні комплекси, місця показу спеціальних фільмів, тематичні / концептуальні ресторани, ритейл-об'єкти з розважальним компонентом, аквапарки, високотехнологічні розважальні центри, тематичні атракціони, сімейні та дитячі розважальні центри. У нашій країні представлені не всі з подібних об'єктів. Можна назвати розважальні зони і комплекси в складі ТЦ / МФК, декілька окремих розважальних комплексів і об'єкти водних розваг.

Найбільш поширене наявність розважальної зони в складі ТРЦ. За даними компанії «Ернст енд Янг», розмір розважальних площ, як правило, становить близько 8% від розміру корисної площі всього комплексу, але спостерігається тенденція до збільшення цього показника до 20-25%, а іноді і 50% в складі нових об'єктів. Причина тому - бажання девелоперів диверсифікувати власні ризики і наділити об'єкт яскравими відмітними деталями в умовах конкуренції.

Найчастіше складові розважальної зони в ТРЦ - багатозальні кінотеатри, фудкорти, боулінг, ігрові автомати, дитячі розважальні зони і каток. Менш поширені комп'ютерні клуби, фітнес-центри, дискоклуб та ін. Різні інновації в розважальному сегменті, до яких відносяться акваріуми, скеледроми, ролердромі і ін., На жаль, поки мало представлені на вітчизняному ринку.

Наявність в складі торгового центру (ТЦ) розважальних зон служить таким собі «магнітом» для відвідувачів і сприяє підтримці іміджу об'єкта. Переваги такого комплексного розміщення - економія ресурсів, можливість вибирати торгові об'єкти з найбільш підходящими технічними характеристиками, більшу кількість відвідувачів за рахунок покупців торгових центрів. Девелопер отримує можливість диверсифікувати ризики, збільшити інвестиційну привабливість проекту та максимально ефективно використовувати земельну ділянку.

Слід враховувати і більш високу вартість реалізації комплексних проектів у порівнянні з суто торговими об'єктами, що обумовлено специфічними архітектурними та технологічними вимогами. Такі проекти досить складні в плануванні, зонування, виконанні та управлінні, крім того, у девелопера можуть виникнути непередбачені витрати в результаті відтермінування введення в експлуатацію розважальної частини об'єкта, і як наслідок - низький потік відвідувачів в торгових зонах.

Незважаючи на підтримку місцевої влади та наявність великого потенціалу розвитку в майбутньому, що окремо стоять розважальні центри без торгової складової поки не зарекомендували себе як інвестиційно привабливі об'єкти, і більш схильні до ризиків, ніж ТРЦ. На користь поєднання торгової і розважальної функцій говорить те, що при відсутності продуктового оператора відвідуваність ТРЦ може впасти до 50%, відкриття ж кінотеатру може забезпечити зростання відвідуваності до 30-50%, дитячої зони, ковзанки, боулінгу, більярду - до 10%.

На сьогоднішній день в Україні можна назвати лише кілька розважальних центрів, створених поза структурою ТРЦ. Всі вони знаходяться в Київському регіоні: «Дивосвіт», «Тропікал Парк», «Термінал» і «Ультрамарин». Також до них можна віднести «Арена Entertainment», який працює паралельно з ТЦ «Арена Сіті». Особливо варто відзначити відкритий в Броварах центр «Термінал», який включає в себе картинг-центр, кілька боулінг-клубів, фітнес-центр, льодову арену, концерт-хол, казино і мультиплекс.

Крім того, є кілька аквапарків та дельфінаріїв, переважно в південній частині країни. Поступове насичення ринку ТРЦ може послужити поштовхом для розвитку розважальних центрів без торгової складової в майбутньому.

Формат на місці

Розважальні центри умовно можна розділити на 4 типи.

Невеликий розважальний центр (РЦ) являє собою зону, що забезпечує додаткові послуги відвідувачам більших об'єктів, і знаходиться зазвичай в фойє торгового центру, кінотеатру, клубу, аеропорту або вокзалу.

Дитячий розважальний центр передбачає комплекс розваг виключно для дітей, і може знаходитися у вигляді окремих об'єктів або в складі ТРЦ в безпосередній близькості від густонаселених житлових районів.

Сімейний розважальний центр орієнтований на проведення дозвілля протягом декількох годин або цілого дня всією сім'єю. У таких центрах велика увага приділяється кафе і ресторанах, а розташовуватися вони можуть на околиці міста або за його межами, в окремій будівлі або в складі регіональних ТРЦ.

Нарешті, «дорослий» розважальний центр призначений для дозвілля дорослих без дітей, тут можуть розташовуватися казино, стриптиз-бари та ін. Знаходяться такі об'єкти зазвичай в центрі міста і в місцях з гарною транспортною розв'язкою.

При виборі формату і розташування майбутнього об'єкта, слід відштовхуватися від аналізу ситуації на ринку в конкретному регіоні. Успішність проекту завжди залежить не від одного фактора, а від наявності комплексної концепції, яка включає в себе тип торгового центру, вірне визначення необхідної площі, вдале розташування і підбір орендарів. Таке грамотне управління реалізованим об'єктом має велике значення. У разі помилки найбільш оптимальним рішенням буде реконцепция, завдяки якій ТРЦ підлаштовується під певний клас покупців.

Мережі та оператори

Найбільш поширеним видом індустрії розваг на сьогодні є кінотеатри. Популярні вітчизняні мережі мультиплексів «Одеса-Кіно», «Лінія Кіно», «Мультиплекс-Холдинг», «Батерфляй», «Кінопалац», «Кіносистема». Важливою подією 2008 року стало входження на український ринок найбільшої міжнародної мережі мультиплексів «IMAX». Перший кінотеатр мережі відкрився в Києві в розважальному комплексі «Блокбастер», в планах компанії відкриття аналогічних кіноцентрів в Одесі (2009), Харкові (2010) та київського «Аквапарку» (2011).

Активно розвиваються на території України російські оператори. У 2009 р на український ринок вийшла мережа «Кронверк Сінема», що відкрила мультиплекс в складі ТРЦ «Дафі» в Харкові. Відкриття кінотеатрів мережі «П'ять зірок» в 2009 році планується в Києві (в ТРЦ «Дніпровська пристань»), а в подальшому в Запоріжжі, Одесі та Сімферополі. Крім того, зацікавлені у виході на український ринок мультиплексів такі оператори, як «Киномакс», «Сінема Парк» (Росія), «Cinema City International» (найбільший оператор мережі мультиплексів в Центральній і Східній Європі), медіа-група «ITI» ( Польща). Існують і локальні мережі кінотеатрів, наприклад, «Кіноцентр» в Харкові.

Найбільша мережа боулінгів в Україні - «Вітамін» в Києві. Поява на вітчизняному ринку найбільшої в світі мережі VIABowling надав стимулюючий вплив на українську індустрію і став основою для розвитку як локальних мереж, так і одиничних об'єктів.

Найбільш поширені фитнесклуб мереж «Sport life», «World Class», «Планета Фітнес», «Фаворит преміум-клуб» та ін.

Є також більше десятка аквапарків. Левова частка з них знаходиться на морському узбережжі - в Бердянську, Євпаторії, Севастополі, Сімеїзі, Чорноморському, Алушті і Судаку. Крім того, два аквапарки є в Харкові, і по одному в Миколаєві та Тернополі. Найбільш цікавим і добре організованим вважається аквапарк «Мис доброї надії» в Бердянську.

Нарешті, в ряді приморських міст і селищ, зокрема, в Севастополі, Ялті, Партеніті, Карадаге, працюють дельфінарії. Правда, в основному вони працюють лише в курортний сезон, для відпочиваючих. Виняток становлять цілорічний аквапарк «Немо» в Одесі, а також другий аквапарк цієї компанії, який 1 червня відкрився в Харкові.

відкриття року

У минулому році заявив про себе принципово новий формат ресторанів віртуальної реальності Trance Force, що представляє собою мікс з ресторану і кінотеатру, на екранах якого транслюватимуться пізнавальні фільми. У планах компанії розвиток мережі.

У 2008 р в Києві було введено в експлуатацію 3 ТРЦ: «Материк», «Квадрат» на Перова, а також РТЦ «Блокбастер» - перший в країні центр, який об'єднав весь спектр суспільно доступних розваг. До складу РТЦ входить 3D-кінотеатр «IMAX», 12-зальний кінотеатр «Мегаплекс», ресторан віртуальної реальності Trance-Force, боулінг і більярдний клуб, роллердром, картодром, альпіністська гірка, дитячий розважальний центр, фуд-корт і диско-клуб. Також були введені в експлуатацію 3-я черга ТРЦ «Більшовик» і 4-я черга ТРЦ «Караван».

Серед ТРЦ, відкритих в 2008 і початку 2009 рр. в інших містах України, слід відзначити «Дафі Рітейл Парк» в Харкові, насамперед «Каравану» в Дніпропетровську, розширення «Каравану» в Харкові,

ТРЦ «Сонячна Галерея» в Кривому Розі, «Боянівка» у Чернівцях і відкриття першої черги МФК «Декор Донбас» в Донецьку. У липні 2008 р в Запоріжжі в складі ТЦ «Пальміра plaza» відкрився один з найбільших в Україні розважальних центрів «Місто».

Плани і проекти

У 2009 р будуть відкриті такі великі ТРЦ в Києві, як «Мега-Сіті», «Торонто-Київ», «Квадрат на Троєщині», «Petrovka Mall», «Еспланада». Особливо відзначимо майбутнє відкриття ТРЦ «Dreamtown» на Оболоні площею 110 тис. М2. Заплановано початок будівництва культурно-розважального комплексу «Авеню» на пр-ті Космонавта Комарова і ТРЦ Mall Off Ukraine на 7 кілометрі траси Київ-Львів. До складу ТРЦ буде входити льодовий палац, 11-зальний мультиплекс, скалодром, музичні фонтани, концерт-хол, фуд-корт і дитячий ігровий майданчик.

У будівлі колишнього трамвайного депо на Куренівці планується створення спортивно-оздоровчого комплексу «Боулінг-клуб». На Дніпровській набережній до 2012 р може з'явитися аквапарк, а в Вишгородському районі - величезний курортний комплекс, до складу якого увійде арена з можливістю проведення концертно-спортивних заходів, дельфінарій, сафарі-парк, тенісні корти, басейн, гірськолижний курорт і ін.

Перший мультиплекс під брендом Multikino буде відкритий мережею ITI у Львові, в складі споруджуваного ТРЦ King Cross Leopolis. У 2011 році планується введення в експлуатацію ТРЦ «Галерея Центр». У Харкові цього року планується будівництво ТРК «Магеллан», в Дніпропетровську заплановано відкриття ТРЦ «Appolo», а в 2010 р «Магеллан», в Донецьку збираються відкрити в 2010 р ТРЦ «Меркурій» і почати зведення аквапарку Royal Marine в Центральному парку культури і відпочинку. Згідно з ескізним проектом, конструкція будівлі аквапарку буде нагадувати літаючу тарілку.

В Одесі ведеться будівництво ТРЦ «Riviera Shopping City», в складі якого буде відкритий ЗD-зал IMAX, і ТРЦ «Іподром» (155 тис. М2), введення в експлуатацію якого намічений в 2010 р Є також плани по відкриттю ТРЦ у Вінниці , Полтаві та Чернівцях, і будівництва багатофункціонального комплексу на пагорбі Дарсан в Ялті. Термін реалізації проекту - 3-4 роки.

Прогнози і перспективи

Серед основних тенденцій, які можуть бути характерні для ринку розважальної нерухомості України в 2009 р, можна відзначити такі: зменшення загальної кількості угод, переважання короткострокових договорів оренди або довгострокових договорів, але з можливістю перегляду орендної ставки, подальше поступове зниження рівня орендних ставок, заморожування на невизначений термін більшості проектів зі стадією готовності менше 50% і збільшення термінів окупності.

У той же час ситуація в кожному регіоні своя. Наприклад, міста з надмірною залежністю від одного промислового сектора (наприклад, Запоріжжя, Маріуполь) виявилися найбільше схильні до падіння попиту, а ось торгово-розважальний сектор в Києві та Одесі виявився досить стійким до погіршення економічних умов.

Відновлення активного будівництва об'єктів розважальної нерухомості буде залежати від здатності національної економіки подолати наслідки фінансової кризи. З іншого боку, криза може і стимулювати активний розвиток розважального сегмента в Україні, яке до недавнього часу стримували високі ціни на земельні ділянки.

Так чи інакше, а перспектива у ринку розваг в нашій країні в найближчі кілька років є. І вона тим більше очевидна, що ринок цей, порівняно з великими містами Центральної та Східної Європи, все ще залишається нерозвиненим за показниками насичення і якості.

Дмитро Падалка

Редакція дякує компанії «Colliers International Україна», «Ернст енд Янг», «DTZ research» і Групи компаній «Проконсул» за допомогу в підготовці матеріалу