Нерухомість за кордоном: які податки платять в Росії? → Іммігрант Інвест

1. Де можна оформити ВНЖ / громадянство за покупку нерухомості?
2. Чи потрібно платити податки на нерухомість за кордоном?
3. Які податки платить російський резидент - власник закордонної нерухомості?
4. Якщо власник - фізична особа
5. Якщо власник - юридична особа
6. Податки при покупці нерухомості в іпотеку
7. Які податки платити при продажу нерухомості за кордоном?

державні міграційні програми , Що діють у багатьох країнах Європи і Карибських островів, дозволяють не тільки купити нерухомість за кордоном, але і отримати посвідку на проживання або громадянство. Завдяки цим статусам ви зможете проживати в придбаному об'єкті необмежений термін. Однак покупка нерухомості тягне за собою і податкові зобов'язання. Про них і піде мова в нашій статті.

Де можна оформити ВНЖ / громадянство за покупку нерухомості?

Цій темі недавно ми присвятили окрему статтю . Якщо вас цікавить статус в Європі, то найкраще придбати:

Якщо ж ви плануєте отримати економічне громадянство Карибів, вибирайте:

Статуси ВНЖ, ПМЖ або громадянства дають вам право проживати у відповідній країні без обмежень або проживати в ній зовсім.

Чи потрібно платити податки на нерухомість за кордоном?

Влада будь-якої держави відповідають на це питання однозначно: треба. Однак перш за все, потрібно визначити, податковим резидентом якої країни ви є. Від цього і будуть залежати ваші податкові зобов'язання. Резидентство настає при проживанні в країні більше 183 днів в році. Це загальне правило для більшості країн. Тобто якщо ви живете за кордоном більше зазначеного терміну, то автоматично потрапляєте в податкове поле країни. Список і суми податків вам розраховують в місцевому муніципалітеті.

Якщо ж ви купили нерухомість в Європі або на Карибах, але продовжуєте жити в Росії більше 183 днів в році, то зобов'язані платити податки за російським законодавством як податковий резидент.

Які податки платить російський резидент - власник закордонної нерухомості?

У законодавстві РФ податки за саму покупку нерухомості за кордоном не передбачено. Податкові зобов'язання виникають, якщо ви отримуєте від будинку, квартири фінансову вигоду - здаєте в оренду.

Якщо власник - фізична особа

В цьому випадку вам потрібно заплатити 13% податку ПДФО від суми доходу, який ви отримали від здачі закордонної нерухомості в оренду. Найчастіше такий дохід підлягає оподаткуванню і в Росії, і за кордоном. При цьому не має значення, де саме ви будете платити цей податок. Наприклад, якщо нерухомість знаходиться в Іспанії, ви зробите податкову виплату в цій країні, а в податкову службу РФ надасте підтверджуючий документ. Або навпаки - сплатите податок в Росії і відзвітувати перед іспанської податкової.

Щоб уберегти платників податків від подвійного податкового тягаря, країни укладають з Росією міжнародні договори про уникнення подвійного оподаткування. Вони діють між РФ і всіма перерахованими вище країнами. Тому двічі платити один і той же податок вас не змусять. Ознайомитися з умовами оподаткування ви можете в статті 232 Податкового кодексу РФ .

Також фізособи в зарубіжних країнах можуть платити податок на майно, однак він діє далеко не скрізь. Наприклад, на Кіпрі і в карибських країнах його немає.

Якщо власник - юридична особа

Однозначної відповіді про обсяг податкового тягаря не існує. Вона залежить від країни, де зареєстрована компанія, податків на її доходи від здачі нерухомості в оренду. Окремі країни (Кіпр, держави Карибського моря) максимально спрощують для юросіб оподаткування, тому ви зможете вигідно оптимізувати податки. Як варіант зареєструйте компанію на Карибах, а володіти елітною нерухомістю та отримувати від неї дохід ви можете в Європі. Податкове законодавство карибських країн дозволить вам мінімізувати суми податків.

Російські закони дозволяють визнати зарубіжну компанію, що володіє нерухомістю, як контрольованої іноземної компанії. В цьому випадку можна включити прибуток в податкову декларацію фізичної особи з ПДФО. Ознайомтеся з деталями в Федеральному законі № 376-ФЗ (від 24 листопада 2014 роки) «Про внесення змін до частини першу і другу Податкового кодексу Російської Федерації (в частині оподаткування прибутку контрольованих іноземних компаній і доходів іноземних організацій)».

В цілому оподаткування юридичної особи в кожному окремому випадку потрібно аналізувати і розглядати індивідуально.

Податки при покупці нерухомості в іпотеку

Російський закон не забороняє вам купувати нерухомість за кордоном з використанням кредитів, іпотечних позик. Однак якщо кредитна ставка буде нижче 9% річних (а в Європі і на Карибах вона може становити 2-3%) або 2/3 ставки рефінансування ЦБ РФ, то ви заплатите податок на матеріальну вигоду. Він вираховується з різниці між відсотками.

В цьому випадку ви економите на процентній ставці, тобто отримуєте дохід. Оподаткування матеріальної вигоди становить 35% ПДФО. Тобто якщо ви взяли за кордоном кредит на купівлю нерухомості під 3% річних, то оподаткуванню підлягають 9% - 3% = 6% вашої вигоди. З деталями можна ознайомитися в статті 212 Податкового кодексу РФ .

Які податки платити при продажу нерухомості за кордоном?

У цьому питанні потрібно враховувати те, що за умовами практично всіх програм з оформлення ВНЖ / громадянства за покупку нерухомості, ви зобов'язані володіти об'єктом не менше 5 років. Тільки після цього у вас з'являється право продати його. Ви можете продати нерухомість і раніше, проте зобов'язані в короткий термін придбати інший об'єкт, вартість якого буде відповідати умовам програми.

За російськими законами, якщо ви володієте нерухомістю понад 5 років (а це саме ваш випадок), то звільняєтесь від податків при її продажу.

Якщо ж ви придбали нерухомість за кордоном поза міграційної програми, то, безумовно, можете продати її в будь-який час. Однак при терміні володіння менш 5 років, ви будуть зобов'язані заплатити в російську держскарбницю податок в сумі 13% від отриманого доходу. З деталями ознайомтеся в статті 217.1 Податкового кодексу РФ.

Враховуйте, що в країні, де знаходиться нерухомість, діють свої правила оподаткування операцій купівлі-продажу.

При грамотному і раціональному підході до володіння зарубіжною нерухомістю можна мінімізувати податковий тягар. Якщо вам потрібні індивідуальні розрахунки, консультації, зверніться безпосередньо до наших фахівців. Ми відповімо на всі ваші запитання і допоможемо зберегти дохід.