Флорида: територія низьких цін

Жити у Флориді надзвичайно комфортно. В першу чергу через м'якого субтропічного клімату - середньорічна температура повітря і води становить 24 ° С, 350 днів у році світить сонце. Для тих, хто хоче мати тут свій будинок або квартиру, зараз надається відмінний шанс купити нерухомість за зниженими цінами.

Хто і за що вибирає Флориду

Сонце, океан, озера, багаті рибою, гольф-поля - це далеко не всі фактори привабливості американського штату Флорида. Тепла течія Гольфстрім подарувало любителям морських подорожей багату підводну флору і фауну. «Флорида - це по-справжньому екологічно чистий регіон, - розповідає Андрій Кучин, генеральний директор компанії PrimeTime Realty. - Тут немає підприємств важкої промисловості, що забруднюють навколишнє середовище, і нафтопереробних виробництв, в той час як в сусідній Луїзіані їх 16, в Техасі - 25. Відсутність в регіоні атомних електростанцій, нафтопереробних заводів і військових баз звільняє штат від загрози терористичних атак, що грає значиму роль для більшості покупців нерухомості ». Розвинена інфраструктура і високий рівень медичного обслуговування тут також на висоті.

Нерухомість та проживання у Флориді по співвідношенню ціни і якості є оптимальними в порівнянні, наприклад, з більш дорогою Каліфорнією. Говорячи про життя у Флориді, Євген Скоморовский, керуючий директор компанії «CENTURY 21 Захід», зазначає: «Продукти харчування при повноцінному раціоні обійдуться в 500-1000 дол. / Міс. на двох осіб в залежності від апетитів і звичок. Скажімо, овочі і фрукти коштують не дорожче, ніж в Москві, вирізка з американської яловичини - 300 руб. / Кг, молоко навіть дешевше. Звичайно, зовсім дешевих продуктів, як в Росії, там не буває, але середній рівень цін помітно нижче. Бензин коштує стільки ж, скільки на московських заправках. Так що жити у Флориді приємно і недорого ».

Росіяни купують нерухомість в цьому штаті як для власного проживання, в основному для відпочинку, так і для інвестицій. Найбільш популярні у наших співвітчизників міста - Майамі, Орландо, Сарасота, Тампа, Форт-Майерс і Форт-Лодердейл. За словами Станіслава Зінгеля, президента міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, громадян Росії в США цікавить в основному два типи нерухомості. Якщо хочуть заробити на оренді, то купують апартаменти під здачу (наприклад, в Орландо, штат Флорида, від 50 тис. Дол., З прибутковістю до 8%). Інший варіант - дорога, престижна нерухомість на узбережжі або в великих містах для власного проживання. Найменш ризикові пропозиції, за оцінкою експерта, ті, що знаходяться в містах з розвиненою інфраструктурою, в тому числі соціальної, де число населення збільшується.

«Флорида, на наш погляд, дуже цікава для інвестицій. Особливо зараз, коли після падіння цін є можливість придбати нерухомість вигідно. Велика кількість непроданих будинків і квартир також цьому сприяє », - каже С. Зінгель.

Все в Майамі!

Але природні багатства, хороша екологія і безпека не єдині козирі Майамі. Завдяки своєму вигідному географічному положенню місто відоме як американські ворота, через які відбувається величезний товарообіг між Північної, Центральної та Південної Америкою. Міжнародний аеропорт Майамі в 2009 р зайняв перше місце в США за кількістю прямих міжнародних рейсів, друге місце за кількістю іноземних пасажирів. Морський порт Майамі останні п'ять років визнають світовою столицею круїзів і вантажів. Завдяки репутації міста і його значущості як міжнародного ділового центру практично всі найбільші корпорації світу мають свої представництва в Майамі. Це близько 1200 компаній з 65 країн з доходом понад 200 млрд дол. / Рік.

Населення Майамі і околиць (округ Miami Dade) становить сьогодні близько 5,5 млн осіб. Очікується, що до 2020 р число жителів округу Майамі досягне 6,5 млн осіб, так як щорічно близько 100 тис. Американців та іноземців переїжджають сюди на постійне місце проживання.

Південна частина Miami Beach - South Beach. Це всесвітньо відомий район, де чудово поєднуються пляжні ландшафти, житлові висотки класу de luxe і атмосфера модного курорту з найбільш насиченою нічним життям на планеті. Інвестиції в житлову і комерційну нерухомість в цьому районі виявилися одними з найнадійніших і прибуткових в США навіть в умовах кризи.

Діловий центр Маямі - DownTown вражає своєю пишністю нічних фарб і вогнів. Тут знаходиться Bayside Marketplace з численними магазинами і ресторанами. Житлова нерухомість Downtown Miami - це висотні будинки, будівництво яких розгорнулося лише кілька років тому і не припинилося навіть в кризовий період завдяки постійно зростаючому попиту. Квартири в них величезної площі, з високими стелями, панорамними вікнами, сміливими дизайнерськими рішеннями інтер'єру і, найголовніше, шикарними видами з вікон.

У що вкладати

Інвестиції в дохідні апартаменти у Флориді будуть ефективні, якщо ті мають діючих орендарів уже в момент покупки. Причому якщо об'єкт обслуговує відома керуюча компанія, то це ще краще - рішення всіх оперативних питань, пов'язаних з нерухомістю, вона бере на себе. Питання бухгалтерського, юридичного та податкового супроводу діяльності також доцільно віддати керуючої компанії.

Ось пара прикладів дохідних апартаментів у Флориді (вже з орендарями).

Квартира в комплексі, розташованому в престижному районі міста Орландо, в декількох хвилинах їзди від всесвітньо відомих парків розваг, варто 52,9 тис. Дол. При цьому вона дає рентну прибутковість до 16% річних і чистий дохід до 10% річних.

У діловому центрі Тампа в комплексі, що знаходиться в безпосередній близькості від престижного університету University of South Florida, продають квартиру за 61,9 тис. Дол. Її рентна прибутковість складе до 15,5% річних, а чистий дохід - до 9,5% річних .

У Майамі апартаменти з двома спальнями розміром 140 кв. м в кондомініумі на першій лінії від океану стоять 329 тис. дол. На території житлового комплексу знаходиться вся необхідна для відпочинку інфраструктура.

Прогнози: подальше падіння або зростання?

Відсутність місцевого попиту залишається основною проблемою. Забудовники розраховували на постійний приплив жителів в теплий штат, а число працюючого населення скоротилося, однією з причин цього стало зменшення кількості робочих місць під час кризи. Іноді покупцями квартир і будинків в місті стають пенсіонери, але експерти радять їм почекати з придбанням до наступного року, коли ціни впадуть ще більше.

Анна Левітова, керуючий партнер компанії EVANS, попереджає: «У Флориді величезна кількість квартир продають власники, які більше не можуть утримувати свою нерухомість або покривати іпотечний кредит, або банки, які вже отримали житло неплатоспроможних позичальників. Таку нерухомість пропонують зі знижкою до 70% в порівнянні з піковими цінами, але, незважаючи на величезний дисконт, рівноваги попиту та пропозиції поки не видно. Купивши квартиру, можна зіткнутися з банкрутством будівлі і понести великі витрати. Також труднощі можуть виникнути при бажанні перепродати житло. Проте інвесторам, які мають невелику суму - від 100 до 200 тис. Дол. І готовим до ризику, це може бути цікаво ».

За даними американської компанії Moody's Analitics, сьогодні у Флориді в порівнянні з усіма штатами США найменш сприятлива з точки зору інвестицій ситуація, особливо в місті Майамі. «Близько 30% всього житлового фонду міста залишається незаселеним, а для поглинання такого надлишку пропозицій, на думку аналітиків, знадобиться більше восьми років. У січні середня вартість квартири тут склала 122 тис. Дол., При цьому в лютому-березні ціни впали ще на 7%, і, за прогнозами фахівців, в 2012 р очікується подальше зниження цін ще на 8% », - говорить А. Левитова.

Але не всі згодні з такими песимістичними висновками. Деякі експерти пророкують в 2012-2013 рр. початок поступового одужання американського ринку нерухомості. Якщо зниження цін в тих чи інших сегментах і станеться, то воно вже не буде істотним (лише на кілька відсотків). Навпаки, фахівці вважають, що в середньостроковій перспективі ринок нерухомості Флориди і Каліфорнії очікує 25-35% -ве зростання.

А поки ситуація, що склалася явно на руку тим, хто давно планував купити будинок в Америці. «Ринок знаходиться на дні: ціни на нерухомість у Флориді нижче пікових значень на 40-50%, а по деяких категоріях нерухомості (наприклад, заставна) - на 60-70%, - констатує С. Зінгель. - Не дивлячись на це, ставки оренди в період кризи в середньому знизилися тільки на 10-15%, а це означає, що показник рентної прибутковості (відношення доходу від здачі в оренду до поточної ринкової вартості об'єкта нерухомості) виріс в три - п'ять разів, з 3-4% річних до 9-15%. Придбання апартаментів в нижній точці цінової кривої формує високий потенціал для зростання капіталізації активу в перспективі на три - п'ять років ».

Крім того, курс рубля до долара знаходиться на позначці 28 руб., Тобто на найнижчому за останні три роки рівні. Це означає, що для власників рублевих активів американська нерухомість стала більш ніж на 10% дешевше. Для власників же доларових активів її придбання - непоганий спосіб захистити гроші від знецінення.

Однак не забувайте, що, оскільки зміст нерухомості в США вимагає значних витрат, покупка будинку або квартири в Майамі може спричинити відчутні витрати при відсутності прибутку. Наприклад, якщо обслуговування квартири і податок на нерухомість складають 600-1000 дол. / Міс., То за рік ці витрати додадуть до ціни нерухомості, якщо вона дешева, близько 10% від вартості, нагадує А. Левитова.