Як вигідніше взяти іпотечний кредит

Ріелтори і забудовники, які дуже прихильно ставляться до продажу нерухомості в кредит, відзначають, що дзвінків від громадян, які запитували, як здійснити подібну операцію, останнім часом збільшилася в кілька разів. Правда, справедливості заради, треба визнати, що кількість тих, хто зателефонував, тих, кого запросили для більш докладної розмови, і, нарешті, тих, хто реально отримав іпотечний кредит, відрізняється в рази. Незважаючи на те, що іпотека активно пропагується, переважна кількість наших громадян не може ні правильно сформулювати свої вимоги до банку, ні реально оцінити власні можливості.

Валюта для кредиту

Іпотечні кредити сьогодні в столиці видають приблизно 140 банків (за даними Асоціації російських банків). Як правило, більшість з них пропонують позичальникові вибір - взяти гроші на квартиру в доларах або в рублях. Але є банки, які орієнтовані на видачу тільки рублевих або виключно доларових кредитів. Як звичайному позичальникові, який бере довгостроковий кредит, розібратися, що для нього краще: підтримати вітчизняну валюту або віддати перевагу західній? Самі банкіри радять підходити до вибору валюти кредиту індивідуально. Якщо ви отримуєте зарплату в твердих у.о., то, зрозуміло, вам не варто витрачати час на обмінники і втрачати на різниці курсів - беріть іпотечний кредит в тій валюті, в якій з вами щомісячно розраховується ваш роботодавець. Якщо ж для вас російський рубль ближче і зрозуміліше, то сміливо заповнюйте заявку на рублевий кредит. Крім того, часто клієнтів відлякують набагато вищі ставки по рублевих кредитах, ніж за доларовими (в середньому 15% проти 11%).

Поки в Москві і Пітері переважна більшість позичальників беруть в борг у банку іноземну валюту. По-перше, ціни на квартири в обох столицях виставляються традиційно в доларах. По-друге, долар протягом останніх двох років падав, так що на однакову суму в рублях сьогодні можна купити більше валюти, ніж вчора. За словами начальника кредитного управління "Дельтабанку" Миколи Корчагіна, рублеві кредити позбавлені валютного ризику, але мають більш високі річні процентні ставки. Валютні - несуть в собі валютний ризик, але вони дешевші. Загалом, підсумовує банкір, тут все залежить від політики позичальника в галузі управління своїми активами.

Звичайний позичальник, далекий від економічних викладок, просто порівнює процентні ставки. Як каже начальник служби роздрібного іпотечного кредитування КБ "Московське іпотечне агентство" Сергій Гордейко, позичальник при виборі банку в першу чергу дізнається розмір можливого кредиту. Вибір відбувається на користь кредитів з меншою процентною ставкою. За підрахунками КБ "МІА", в зв'язку з переходом на переважну видачу рублевих кредитів, число кредитних заявок зменшилася, - такий результат розвитку ринку іпотечного кредитування. Наприклад, на Московському ринку іпотечного кредитування ставки по кредитах в доларах стартують від 10,5% річних для позичальників з формально підтвердженими доходами. Якщо ви корпоративний клієнт, то ви можете отримати гроші від банку під ще менший відсоток. Якщо ваші доходи підтверджуються неофіційно, то дешевше, ніж на 12% річних, ви розраховувати не зможете. А тепер порівняємо: ставки по кредитах в рублях складають в той же час мінімум 14% річних. Найбільш поширена ставка в 15% річних. При кредитуванні новобудов до них приплюсується ще 2 відсотки. Психологічна перевага валютного кредиту в 4% річних - очевидно. Середньостатистичний позичальник, як правило, живе сьогоднішнім днем ​​і не думає, що через п'ять років ситуація може докорінно зміниться, і його доларовий кредит виявиться куди дорожче рублевого.

Більше - не означає краще

У Москві зараз пропонується більше сотні іпотечних програм. При всієї начебто різноманітті і відмінних нюансах вони все, в принципі, схожі. Як правило, сьогодні рідкісний банк запропонує вам іпотечний кредит більше 250 тисяч доларів США - кредитування дорогого житла в столиці або котеджу (як варіант таун-хауса) в Підмосков'ї поки зовсім нерозвинене. Хоча в московському регіоні, за прикидками експертів, проживає як мінімум кілька десятків тисяч доларових мільйонерів. Один кредит на мільйон умовних одиниць здатний миттєво зробити будь-якого банку позитивну статистику по іпотеці. Але, як правило, кредитори обережні з видачею позичальнику "великих грошей". Причини цього для банкірів очевидні.

За словами президента Національної іпотечної компанії Олени Клепікова, для банку, що видає іпотечний кредит на покупку елітного житла, ризики багато разів. Щоб їх зменшити, кредитор, швидше за все, запропонує позичальникові, що бажає в кредит придбати дороге житло, внести більший, ніж стандартний, початковий внесок. Адже якщо трапиться, що такий позичальник відмовиться платити по кредиту - його житло банку буде дуже нелегко реалізувати. Одна справа - продати в разі дефолту позичальника стандартну квартиру за 100 тисяч доларів і зовсім інше - спробувати "позбутися" від квартири вартістю в мільйон. Їх ліквідність просто непорівнянна.
Як зауважила віце-президент Міжнародної асоціації іпотечних фондів Ірина Радченко, "мільйонні" квартири, як правило, "заточуються" людиною під свою яскраво виражену індивідуальність - це означає, що там, може бути, наприклад, зроблений досить оригінальний дизайн і т.д ., який в момент продажу такої квартири на торгах відлякає потенційних покупців. Навіть якщо банк, реалізуючи предмет застави, запропонує значну знижку, скажімо, в 30%, то все одно йому нелегко буде знайти покупця, який погодиться викласти відразу 700 тисяч. Якщо дефолт позичальника, який зайняв 50 тисяч, для кредитора пройде практично непоміченим, хоча і буде неприємним, то неповернутих кредит на півмільйона доларів вельми негативно відіб'ється на балансі банку. До того ж зазвичай люди, які орудують такими сумами, можуть застосувати певні методи переконання до банку для того, щоб він поставився до їх неплатежів більш м'яко. Так що, поки банкіри дуже уважно розглядають кожну заявку на наднормативний кредит, але, як правило, відмовляють у його видачі.