Лейбман: «Чорногорія у виграшній ситуації»

В'ячеслав Лейбман, керуючий партнер «Мірекс груп» і керівник проекту «Астра Монтенегро», розповів радіостанції Business FM про те, чому сьогодні варто купувати дорогу нерухомість в Чорногорії

В'ячеслав Лейбман. Фото: прес-служба корпорації MIRAX GROUP

В'ячеслав Лейбман, керуючий партнер «Міракс груп» і керівник проекту «Астра Монтенегро», розповів радіостанції Business FM про те, чому сьогодні варто купувати дорогу нерухомість в Чорногорії.

- Проект «Астра Монтенегро», судячи з назви, реалізується вашої компаній в Чорногорії. Можете розповісти про нього докладніше?

- Це дуже цікавий проект, який ми почали півтора роки тому в центрі Будванской Рів'єри, туристичної столиці Чорногорії. Це комплекс, що складається з 36 вілл і 210 апартаментів першої черги, і 24 вілл і 38-поверхової вежі другої черги. Плюс необхідна для п'ятизіркового готелю інфраструктура, тобто і пляжі, і СПА, і фітнес-клуби, ресторани, дитячі садки - тобто все, що необхідно для такого елітного міста-клубу на 520 апартаментів.

- Як би ви сформулювали відміну вашого проекту від подібних в Болгарії, на Кіпрі, в тій же Чорногорії?

- Чесно скажу: в Чорногорії і взагалі на Адріатичному узбережжі нічого схожого навіть і поруч немає. Тобто планку, яку ми поставили на цьому ринку, найближчим часом навряд чи хтось зможе осилити; хоча, якщо у кого-то це вийде, я буду тільки радий, оскільки здорова конкуренція - це правильно.

Але повернуся до питання. Основна відмінність цього проекту в тому, що ми пропонуємо систему кондо-готелю. Це досить нове для російського сегмента напрямок, і для Чорногорії тим більше. Суть в тому, що власник набуває апартаменти, які має можливість здавати через систему 5-зіркового готелю, і, в загальному, отримувати дохід. Тобто, по суті, він стає співвласником готелю.

- Сезон у Чорногорії, якщо мені пам'ять не зраджує, десь з червня і до жовтня. Яким же може бути дохід?

- Ми вважаємо, що 4,5-5% річних. Це те, що ми практично готові гарантувати. Причому без урахування зростання цін на нерухомість, яка, в общем-то, цілком допустима, оскільки ми в сьогоднішній ситуації не бачимо конкуренції.

- Коли ви говорите про дохід, ви вже враховуєте витрати на управління комплексом?

- Так, мова йде про чистий дохід. Передбачена наступна система: якщо власник не проживає в своїх апартаментах, то на цей час він укладає відповідний договір з керуючою компанією. Відповідно, йому мало того що не доводиться оплачувати комунальні та поточні платежі, але ще і належить відсоток від доходу, що виникає в результаті здачі його апартаментів в оренду.

- Управляти комплексом буде ваша керуюча компанія або стороння?

- Це питання остаточно не вирішене. Я думаю, що в будь-якому випадку готель буде працювати під світовим брендом. Що стосується управління житловими апартаментами і внутрішньою інфраструктурою, звичайно, ми будемо залучати досвідченого готельного оператора, який має досвід роботи з такими структурами.

При цьому наше завдання - розвивати країну в цілому. Зрозуміло, що це перший, але не останній наш комплекс, і тому ми ставимо завдання розвивати сервісну інфраструктуру туристичного ринку Чорногорії взагалі. Наприклад, в цьому році до відкриття комплексу ми пристосовуємо відкриття великого екшн-парку, або парку атракціонів ...

- Теж в Будві?

- Так. Плюс великий нічний клуб, в якому ми будемо кожні вихідні в сезон проводити музичні заходи. Загалом, ми дивимося на цю країну з великою надією і перспективою і не зупиняємося на одному окремо взятому комплексі.

- За рахунок чого фінансується створення комплексу? Очевидно, що це не кошти материнської компанії, я маю на увазі «Міракс». Це позикові кошти?

- Плюс сьогоднішньої ситуації в тому, що цей чорногорський проект не є сильно закредитувати. Все завдяки минулого року, коли був пік попиту: за минуле літо, ще до початку кризи, ми змогли розпродати понад 60% першої черги комплексу. Це дає нам на сьогоднішній день кошти і сили добудувати все необхідне, навіть випередивши терміни.

Ви абсолютно праві: материнська компанія на сьогоднішній день не має фінансових витрат, пов'язаних з Чорногорією. Чорногорський проект повністю самодостатній фінансово; більш того, ми вже в минулому році знайшли можливість повернути майже половину тих коштів, які були вкладені на старті.

- Яка середня ціна апартаментів?

- Вона коливається від 6 до 8 тисяч євро за квадратний метр в залежності від лінії. Є перша лінія, яка більше користується попитом, вона дорожче. Начебто 6-8 тисяч євро - досить серйозна цифра, яка б'є по свідомості. Деякі навіть можуть здивуватися такій ціновій категорії для Чорногорії. Але якщо розібратися спокійно, то виявиться, що в ці 6-8 тисяч входить готові апартаменти з індивідуальним дизайн-проектом, під ключ, плюс інфраструктура території 5-зіркового готелю. Плюс розташування, унікальність проекту і т. Д. Тобто, якщо подивитися на кінцевий продукт, це ціна більш ніж реальна, і з потенціалом зростання.

- А хто ваш покупець?

- Тут немає ніякого особливого ноу-хау, «Міракс» веде за собою своїх покупців, тому 90% покупців - це росіяни. Цей проект вийшов унікальним ще й тому, що росіяни, по суті, для себе побудували окреме місто - невеликий, клубний, але за межами Росії. У цьому є певний нововведення.

- Якщо у людини є гроші, чому не купити земельну ділянку і не побудувати будинок у відповідності зі своїми власними інтересами, за власним проектом і т.д.? Чому люди роблять вибір на користь апартаментів?

- Якщо є бажання побудувати будинок, вам потрібна земельна ділянка мінімально 30 соток. Ви купили його, заплативши в хорошому місці, я думаю, не менше 1,5 тисячі євро за сотку. Далі у вас починаються проблеми з дозвільною документацією; ви витратите на їх рішення десь рік. Далі у вас проблеми з підрядником. На 30 сотках ви хочете побудувати будинок площею не менше 250-300 кв. метрів. Собівартість складе 3,5-4 тисячі євро на метр. Далі історія з охороною, інфраструктурою і всім іншим. В результаті ви отримуєте будинок дорожче, ніж пропозиція, яку робимо ми, і побудований в кращому випадку за 2,5-3 роки. А витрати з утримання вашого майна будуть явно вище, ніж пропонуємо ми.

- Чому ви вибирали для будівництва комплексу Чорногорію? Адже поруч більш благополучна і процвітаюча Хорватія?

- Саме тому, що Хорватія більше процвітаюча. Ви знаєте, є сенс розвиватися там, де ринок вимагає цього. Зате сьогодні ринок Чорногорії демонструє хорошу еластичність до кризи - саме тому, що пропозицій на цьому ринку дуже мало, а інтерес до ринку дуже великий. Так, звичайно, Хорватія виглядає, скажімо, так, зовні більш облаштованій, але ні для кого не секрет, що чорногорці ставляться до росіян набагато краще. Якість авіаційного сполучення краще і вище, ну і для нас, як девелоперів, це та сама свіжа глина, з якої цікаво працювати.

- Чи не позначиться загальносвітове падіння ринків нерухомості на вашій ціновій політиці щодо «Астра Монтенегро»?

- Ціна - це компроміс між попитом і пропозицією. Чорногорія у виграшній ситуації саме тому, що до початку цих кризових явищ її ринок ще не наситився. Хоча, звичайно, безглуздо що-небудь вигадувати, когось обманювати, ми відчули кризу: початок цього року було не сильно райдужне.

- Ви маєте на увазі продажу?

- Так. У хороші часи ми продавали 25-30 апартаментів в місяць при мінімальній вартості 800 тисяч євро. В цьому році, звичайно, такого не спостерігалося, хоча в березні-квітні угоди пішли. І кожен день весни нам приносить все більше і більше радості в зв'язку з тим, що з'являються покупці. Бажання жити не зупиняється. Люди шукають «тиху гавань», де можна зберегти капітали і при цьому отримати той шматочок раю, про який вони мріють. Чорногорія в даному випадку підходить під ці стандарти.

- Як буде прогресувати Чорногорія надалі, з урахуванням того що рано чи пізно вона стане членом Євросоюзу?

- Можу сказати, що з кожним роком рівень туристів, їх спроможність, підвищується.

- Середній чек, який турист залишає?

- За офіційними даними, за минулий рік країну відвідало 1,2 мільйона чоловік із середнім чеком 500 євро.

- А яка доля росіян?

- Відносно невелика, як не дивно. 150 тисяч росіян пройшло через Будванськая Рів'єра в минулому році. По всій Чорногорії, напевно, показник виросте до 25-30% від усього турпотоку. І для нас ці показники стають все більш цікавими, тому що ми, як я вже сказав, налаштовані на розвиток не одного окремо взятого проекту, а країни в цілому.

Додати BFM.ru в ваші джерела новин?