Будиночок в селі: особливості володіння заміським житлом за кордоном

переваги

У придбанні заміської нерухомості за кордоном покупців перш за все приваблює перспектива життя в екологічно чистому місці на лоні природи, просторі площі доступних до покупки володінь, а також - часто нижчі ціни, ніж у великих мегаполісах і столицях держав.

Необхідно відразу зазначити, що на ринку заміської європейської нерухомості зустрічаються дуже бюджетні варіанти - будинок в болгарському селі можна купити і за € 10 000, і навіть дешевше. Однак таке житло, швидше за все, буде «будиночком в селі» в прямому сенсі цього слова: не дуже зручно розташованим по відношенню до мегаполісу, в поселенні без необхідної інфраструктури, з необхідністю ремонту або серйозної реновації. Безумовно, рішення про придбання таких об'єктів - справа самих покупців. Ми ж розглянемо ситуацію на ринку і умови придбання среднеценового сегмента заміського житла в Європі.

Як відзначають експерти, як самі європейці, так і росіяни, купують закордонну заміську нерухомість не так часто, вважаючи за краще вкладати кошти в покупку житла в курортних зонах - на море, озерах або в горах.

Особливості заміської нерухомості в різних куточках Європи відрізняються один від одного. Так, в Італії і Франції населення рівномірно розподілено як по всій території країни, так і між мегаполісами та іншими населеними пунктами - від містечок поменше до крихітних сіл. Класичних в російському розумінні дач з шістьма сотками і городом далеко від міського смогу в Італії або Франції просто не існує. І, якщо Міланець набуває так званий «другий дім» для постійного відпочинку, то він навряд чи зупинить свій вибір на передмісті Мілана - швидше за все, він відправиться на озера або на море, в крайньому випадку, на гірськолижний курорт. Передмістя Мілана буде цікавий тим, хто хоче купити «перший будинок» неподалік від Мілана, але за нижчою ціною. Аналогічна ситуація і в інших країнах - Іспанії, Швейцарії, Австрії і т.д.

В іншому популярному у росіян напрямку - в Чехії передмістя і сільська місцевість користується досить великою популярністю у покупців різних поколінь. Як правило, невеликі чеські поселення добре пов'язані з довколишніми містами транспортним сполученням, а також мають розвинену інфраструктуру. Основні об'єкти для покупок в заміській Чехії - це окремі будинки та квартири в малоквартирних будинках як старої, так і нової забудови, виконаних відповідно до сучасних трендами. Проблемою тут може з'явитися необхідність поїздок на роботу у великі міста. Це можна сказати і про інших популярних у росіян країнах - Греції, Іспанії, Болгарії, Кіпрі.

Як в інших європейських країнах, передмістя та сільська місцевість Середземноморських держав асоціюються насамперед з мальовничими ландшафтами, чистим повітрям, кришталево чистим морем. Тут є відокремлені пляжі, безлюдні бухти - куди так прагнуть наші співвітчизники, щоб відпочити від міської суєти. Але перед покупкою житла потрібно дуже добре вивчити місцевість і зрозуміти, чи дійсно існуюча інфраструктура відповідає звичного способу життя покупця. До того ж, заміська нерухомість набагато менш затребувана у покупців, ніж міська, - і власники можуть зіткнутися зі складнощами в разі необхідності її термінового продажу.

Так, латвійські експерти відзначають, що покупка заміської нерухомості в країні має сенс в радіусі 5-15 км від Риги і Юрмали. Швидко дістатися до центру столиці або пляжів курорту і при цьому жити на лоні природи, в оточенні лісу - ось основні плюси такого житла. В інших регіонах країни заміську нерухомість насилу можна назвати ліквідною.

Основні мінуси

Незважаючи на те, що певний попит на зарубіжну сільську нерухомість в Росії все-таки існує, реальна привабливість покупки, «будинку на тосканських пагорбах», «у французькому селі» або на «латвійському хуторі» для більшості покупців є досить спірною. Багато потенційних інвесторів, відзначають експерти, не віддають собі звіту про те, що таке життя в сільській місцевості в іншій країні. Найчастіше необхідна інфраструктура знаходиться в помітному видаленні від житла - а звернення за будь-якою допомогою може перерости в цілу проблему. Супермаркет може бути розташований далеко від будинку, так само як ресторани, кафе, школи і лікарні. Чи знає покупець мову тієї країни, в якій планує придбати житло? Чи любить він її настільки, щоб перевершити всі труднощі - і справді насолоджуватися житлом в глибинці, нехай і європейської?

Також не варто забувати про сезонності. Найчастіше невеликі курортні селища, які сповнені життя і веселощів влітку, порожніють взимку, а покупці житла стикаються з тим, що починають сумувати по спілкуванню і «принад міського життя». Так, в Греції, власники кафе і таверн закривають на час бізнес і вважають за краще зимувати у великих містах - в Афінах і Салоніках. Жвавій залишається Афінська Рів'єра - південні передмістя Афін, які поєднують комфортну інфраструктуру і чисті пляжі. На популярному острові Крит є великі села, де життя не згасає і взимку. Це ж можна сказати і про Болгарії - коли життя в Несебрі, на Сонячному Березі затихає взимку, але залишається як і раніше жвавій в Софії і Бургасі.

За суму в € 150 000- € 200 000 можна купити цілком пристойний сільський будиночок як у Франції, так і в Італії, а за бюджет в € 60 000- € 120 000 - заміські володіння в Болгарії або Чехії. Майбутній власник повинен розуміти, що за ці гроші він купує «будиночок у селі» у всіх сенсах цього слова - від архітектури до розташування, від особливостей обслуговування до сусідства. Експерти рекомендують зважити всі «за» і «проти» перед ухваленням рішення про покупку. Чи готові інвестори купувати автомобіль в країні, де знаходиться їх «зарубіжна дача»? Адже, швидше за все, вона буде розташована в видаленні від міста, а також моря, прилеглих курортів і ін. Чи сподобається їм перебувати далеко від жвавої міського життя, в оточенні людей іншої ментальності, в країні з іншою історією?

Наприклад, росіяни, охочі придбати заміське житло в Латвії, але не прагнуть отримати ВНЖ країні (поріг інвестицій для отримання латвійського посвідки на проживання сьогодні становить мінімум € 250 000), можуть обзавестися цілком пристойним будинком вартістю € 80 000- € 150 000. Проте часто в таких будинках немає газового опалення (є котли на пеллетах або електричне опалення), а також майже немає сусідів, адже сільська місцевість Латвії має характер хуторів. Хто буде дивитися за будинком під час відсутності господарів? Як забезпечити його безпеку?

Крім близького знайомства з регіоном, при придбанні будь-якого житла - як міського, так і заміського - слід уважно оглянути його перед покупкою. Задавати ріелтору якомога більше питань, ретельно перевіряти технічний стан нерухомості, адже навіть найкращий на перший погляд об'єкт може бути обтяжений як прихованими будівельними - так і «правовими» дефектами, відзначають експерти. Тому не варто недооцінювати процес вивчення всіх документів на будинок, а також запрошення незалежних експертів, які допоможуть оцінити юридичну, архітектурну і технічну надійність будови.

Плюс, перед покупкою заміського житла ріелтори рекомендують досконально дізнатися все «правила» заміського життя в обраній країні. Наприклад, в Італії чи Франції для вирощування культур на власному заміському ділянці потрібен спеціальний дозвіл влади.

ціни

Як правило, чим далі розташована нерухомість від столиці або великого міста, тим вона дешевша. Але не у всіх європейських країнах і регіонах це правило працює на всі 100%. Так, в Греції вілла на березі усамітненого пляжу може коштувати на порядок дорожче столичної - і її ціна не впаде навіть під час кризи. У цій, як і інших країнах, існує таке поняття, як престижність району. У самому центрі Афін можна придбати двокімнатну квартиру від € 15 000, тоді як в передмісті ціни на аналогічне житло починаються від € 180 000 євро і вище. Залишаються високими ціни на грецьких островах, наприклад на Родосі. Це пов'язано з невеликою площею островів і відповідно високою вартістю квадратного метра землі. Навіть в умовах кризи ціни на островах впали незначно в порівнянні з материковою частиною Греції.

Ціни на будинки в італійських і французьких селах знизилися за останній час більше, ніж в інших сегментах нерухомості в цих державах. На даний момент вони практично досягли свого 15-річного мінімуму. Проте, експерти рекомендують неодмінно торгуватися з продавцем при покупці заміського будинку, оскільки саме в цьому сегменті можливі максимальні знижки. Залежно від площі будови і ділянки, а також його розташування, середній ціновий діапазон на сільські будинки у Франції і Італії становить € 100 000- € 350 000.

Будинки в передмістях Чехії є більш фінансово доступними, ніж в столиці, - завдяки розташуванню у віддалених районах, ділянки в яких були викуплені забудовникам за досить низькими цінами. Нерухомість в передмісті Чехії насамперед набувають молоді пари, які можуть собі дозволити або маленьку квартиру в Празі , Або досить просторий будинок в передмісті. Середній ціновий діапазон такого житла - близько CZK 3,5-4 млн (€ 140 000- € 160 000).

Експерти відзначають, що сьогодні в Чехії заміські новобудови часто зводяться в доступних районах з гарною інфраструктурою. З точки зору урбаністики, маленькі міста легше «розбиваються» на ділянки, тут більш сучасна і різноманітна архітектура будинків, гідне оточення - і широкий вибір житла. Найбільш дорогими є окремі будинки з великим садом за ціною від CZK 8 млн (€ 320 000), а найбільш доступними - «рядові» вдома, відповідні за вартістю стандартній квартирі в Празі (CZK 3,5-5 млн). Однак покупка житла в споруджуваних проектах, тим більше за кордоном і тим більше за містом, справа ризикована: не радячись досвідченого ріелтора тут ніяк не обійтися.

Вельми бюджетно до покупки заміське житло Болгарії. Так, за € 55 000 можна придбати будинок з пристойним ремонтом площею 130 кв. м в селі, розташованому в 5 км від Бургаса. За € 39 000 - двоповерховий будинок на березі річки в 50 км від Бургаса. Є пропозиції і більш низької вартості, однак і умови життя будуть нижче. Більш просторе заміське житло площею близько 200 кв. м з хорошим ремонтом і садом обійдеться покупцеві в € 120 000. А за € 185 000 можна купити будинок з сауною площею 400 кв. м в 20 км від міста. Однак покупцям, які шукають саме будинок для життя, а не для курортного відпочинку, експерти радять уважно вибирати місце і робити вибір на користь того житла, яке знаходиться в безпосередній близькості від міст. Адже в цьому випадку знадобиться постійний доступ до інфраструктури.

Додаткові витрати

Придбання заміської нерухомості пов'язане з аналогічним списком додаткових витрат, як і при купівлі будь-якого іншого житла за кордоном. Для того, щоб не помилитися з розрахунками, до здійснення угоди необхідно залучити сертифікованого агента, який забезпечить адміністраціонную і правову підтримку покупки. Перед придбанням житла коштує обов'язково уточнити у ріелтора, яку комісію доведеться заплатити за пошук і допомогу в оформленні угоди, які обсяги податків на покупку - і сума щорічних податків на нерухомість, що купується, а також у скільки обійдуться послуги адвоката, нотаріуса, перекладача, реєстраційні збори і мита.

Експлуатаційні витрати заміського житла - це стандартні комунальні платежі (оплата електроенергії, води, газу і т.д.). У Європі вартість утримання житла багато в чому залежить від енергетичного класу і площі будинку, оскільки його опалення в країнах з холодним кліматом традиційно є найбільш витратною статтею щомісячних витрат. Так, в Латвії щомісячне утримання будинку площею 250-300 кв. м. з опаленням, гарячою водою, електрикою і щорічним податком, розбитим помісячно, обходиться в середньому в € 250 на місяць.

Що стосується додаткових витрат на утримання житла в теплих країнах, то в літній період заміських будинків з прилеглими до них ділянками повинні подбати про зміст і поливі саду. Так, в Греції традиційно використовується автоматичний полив - проте якщо власники планують бути відсутнім якийсь час, то їм потрібно найняти садівника, який буде перевіряти раз на тиждень роботу автополива. Інакше сад загине під жаркими променями сонця. Що стосується вартості електрики і води в Греції, то їх вартість набагато нижче, ніж в містах Росії.

Експерти відзначають, що власнику також необхідно пам'ятати, що будинок - це живий організм і вимагає постійного догляду. Тому до суми «стандартних» платежів необхідно відкладати щомісячну суму від € 50 на щорічні ремонтні роботи.

Як вибрати «вигідний» об'єкт

При покупці дуже важливо правильно оцінити вартість придбаного об'єкта - щоб згодом можна було його продати з мінімальними втратами або взагалі без таких. У цьому допоможе професіонал, який добре знає місцевий ринок житла. На ціну нерухомості впливає безліч факторів: вид з вікна, місце розташування, доступність від міжнародного аеропорту, близькість моря і інфраструктури, стан об'єкта. Ексклюзивні об'єкти ніколи не втрачають своєї привабливості для покупців.

Експерти відзначають, що швидше і краще продається нерухомість, що знаходиться в популярних районах, з гарною транспортною доступністю, інфраструктурою, не обтяжена правовими і технічними «недоліками».

Безумовно, швидше продаються об'єкти, які виглядають трохи краще, ніж інші пропозиції на ринку - і коштують трохи менше, ніж аналогічні варіанти. Якщо за час володіння власник удосконалив житло: відреставрував його або оновив дизайн, провів сучасні комунікації, розбив мальовничий сад - то об'єкт з великою ймовірністю знайде собі нового господаря незалежно від інших факторів. При покупці дуже важливо розуміти, що сільське житло в більшості країн Європи важко віднести до інвестиційної нерухомості, тому краще не розраховувати на високі доходи при перепродажі.

10 порад покупцям заміського житла в Європі:

1. Чесно відповідайте собі на питання, чи дійсно сильно ваше бажання жити в сільській місцевості в іншій країні.
   
2. Знайдіть надійного ріелтора, що спеціалізується на продажу житла в регіоні. Він допоможе знайти підходящий об'єкт і пояснити різницю в цінах на житло в різних районах.
   
3. Вірно оціните можливості свого бюджету і порівняйте його з реаліями ринку. Не вимагайте від бюджету сільської хати можливості придбати хайтек-віллу в крокової доступності від моря.
   
4. Дізнайтеся всі нюанси законодавства, оформлення і володіння, прорахуйте всі витрати при покупці і витрати на утримання нерухомості, що купується.
   
5. Ретельно вивчіть всі документи, щоб бути впевненим в технічному і правовому стані нерухомості, що купується.
   
6. Добре ознайомтесь з місцевістю потенційної покупки. Постарайтеся відразу спрогнозувати різні ситуації при житті там - і можливі способи вирішення цих ситуацій (сусіди, шум, забрудненість).
   
7. Оцініть інфраструктуру: наявність лікарень, дитячих садків, шкіл, кіно і театрів, спортивних центрів і тд в безпосередній близькості від будинку. А також - транспортну доступність місцевості, в якій знаходиться будинок. Це, перш за все, стосується тих, хто з різних причин не зможе користуватися власним автомобілем і буде залежати від міського транспорту.
   
8. Торгуйтеся, але в розумних межах. Дійсно, в будь-якому сільському будинку можна знайти очевидні мінуси, спираючись на які, реально домогтися знижки в 25-30%. Але не варто при торзі занадто сильно критикувати свій майбутній будинок.
   
9. Дізнайтеся, наскільки добре здаються в оренду об'єкти в обраному районі. Можливо, варто звернути увагу на місця, в яких ви до того ж зможете отримувати дохід від оренди, особливо якщо ви не збираєтеся часто відпочивати в своєму будинку.
   
10. Зробіть все можливе для підвищення привабливості будинку за час перебування в ньому - поліпшите планування, теплопровідність, облагородьте ділянку ... Все це дозволить вашому будинку гідно конкурувати з іншими пропозиціями на ринку.

Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Ольгу Первушину і Яну Добровольську ( міжнародна консалтингова компанія «Країна Плюс» ), Лідію Іванову ( корпорація «Адвекс. Нерухомість » ), Ганну Шалигін ( агентство VK Real sro ) Артема Пана ( SIA «ART Balt's Estate» ).

photocredits: flickr / vk real sro / корпорація «Адвекс. нерухомість »

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru