Перспективи ринку нерухомості Туреччини для інвесторів

Коротко про головне

Минулий рік став дуже успішним для ринку нерухомості Туреччини: країна неодноразово займала лідируючі позиції провідних світових рейтингів за темпами зростання цін на нерухомість, будівельний сектор процвітає, попит покупців зростає, інфраструктура вдосконалюється, стрімко розвивається економіка держави.

Згідно з даними офіційної статистики, лише за перше півріччя 2017 року Туреччини було продано 654 353 об'єкта нерухомості. З них 9600 угод припало на іноземних фізичних осіб. Серед всіх іноземних покупців перші чотири місця займають представники арабських держав, а замикають п'ятірку лідерів росіяни. У наших співвітчизників найбільшим попитом користується нерухомість Анталії і ряду курортних напрямків, тоді як араби вважають за краще регіони, не настільки популярні у росіян, розташовані на північний схід від Стамбула - міста Ялова і Бурса.

Відновлення відносин з Росією позитивно відбилося як на туристичному секторі, так і на ринку нерухомості Туреччини. Хоча різкого збільшення обсягів продажів в минулому році не відбулося, росіяни знову купують будинки та квартири в Туреччині. Експерти відзначають, що вже перший тиждень нового 2018 року ознаменувався низкою вигідних угод, що задає хороший «темп» продажу турецького житла громадянам Росії.

До того ж, в кінці 2017 року уряд Туреччини практично вдвічі знизило відсоток по іпотечних кредитах: сьогодні він становить 4,5%. А з урахуванням того, що покупка нерухомості розраховується в турецьких лірах, даний момент є особливо вигідним для покупки: курс ліри вигідний по відношенню до основних європейських валют. Причому така ситуація традиційно характерна для зимового періоду: до весни ліра, як правило, зміцнюється, що відбивається і на вартості об'єктів.

критерії вибору

Те, в який сектор ринку вкладати кошти, а також якими характеристиками повинен володіти об'єкт нерухомості, перш за все залежить від головних цілей і бюджету інвестора. Але абсолютно для всіх покупців головними факторами вибору повинні бути розташування об'єкта, якість будівництва і відповідна їм ціна. Якість - це перш за все безпосередній рівень будівництва, метраж і власне інфраструктура житлового комплексу. Чим вона більше розвинена (магазини, ресторани, басейн, зона відпочинку і т.д), тим вигіднішою стане угода.

Що стосується ціни, то на її формування перш за все впливає місце розташування об'єкта: в містах це мають бути розвинені райони зі зручною інфраструктурою, в курортних зонах - житло, розташоване в безпосередній близькості до моря. Найбільш високу прибутковість приносить здача в оренду апартаментів в містах з цілорічної інфраструктурою - Стамбулі , Анталії та Ізмірі, який, на думку експертів, незабаром складе хорошу конкуренцію Стамбулу. До них «приєднуються» центральні райони деяких курортних міст, наприклад, центр Бодрума і навіть Дидима. Велике значення для покупців має «статусність» і розвиненість району.

Лідерами стамбульського ринку є райони Бешикташ, Центр, а також такий сучасний район, як Басин Експрес. Це нова «стратегічна» точка Стамбула, розташована неподалік від аеропорту, який відкриється вже в цьому році і стане найбільшим аеропортом світу, з відмінними транспортними розв'язками, торговими і офісними та торгівельними центрами. Первинну нерухомість тут набувають для подальшої здачі в оренду і перепродажу. У «топі» у інвесторів тут - великі житлові проекти, забудовники яких пропонують здачу житла з гарантованою орендою, а також об'єкти в готельних комплексах і т.д.

Найпопулярніша і вигідна для покупки нерухомість в Туреччині - це апартаменти : Вони користуються найбільшим попитом і у інвесторів, і у орендарів. Перевага в ціні - однозначно на боці вторинних об'єктів. У зв'язку з різким збільшенням витрат на будівництво і посиленням його якості на державному рівні, нові об'єкти вимушено ростуть в ціні. «Вторинний ринок» також дорожчає, але з більш помірними темпами.

Що стосується вілл, то в цілому їх складніше здавати в оренду - і вони генерують менші суми доходу, ніж апартаменти. Однак тут є свої винятки: наприклад, в ексклюзивному Бодрумі в деяких комплексах вілли будуть здаватися в сезон в середньому за € 1000 в день, що є стандартною ринковою ціною.

Сезонна або довгострокова оренда?

Для того, щоб визначити, який тип оренди найбільш відповідає цілям інвестора, варто зрозуміти, буде він керувати об'єктом самостійно - чи має намір отримувати «пасивний» дохід на увазі менеджменту об'єкта керуючою компанією. Для постійної здачі найкраще вибирати великі міста або курортні напрямки без яскраво вираженої сезонності. У них перевагу потрібно віддавати центральним районам та історичного центру.

Сезонна оренда - з травня по листопад - приносить більший дохід, і найменш трудомістким стане звернення до послуг керуючої компанії. Але фахівці ринку відзначають, що багато покупців займаються менеджментом самостійно, наприклад, придбавши одразу дві квартири і проживаючи в одній з них і здаючи в оренду іншу.

Наприклад, при довгостроковій здачі квартири вартістю € 70 000-80 000 в Анталії сума щорічного доходу складе € 4500-5000 на рік, а при здачі на короткі терміни, коли в день такі апартаменти будуть здаватися за € 70-100, сума річного доходу зростає до € 15 000 на рік при грамотному управлінні.

Цікаві пропозиції для інвесторів

Сучасний ринок нерухомості пропонує інвесторам цікаві варіанти вкладення коштів і управління об'єктами. Наприклад, схему здачі нерухомості в оренду з гарантованою прибутковістю. Відразу ж при покупці, в тому випадку, якщо об'єкт вже побудований, апартаменти можна оформити до здачі в оренду - і відразу отримувати «пасивний» дохід. Керуюча компанія, яка, як правило, є дочірньою фірмою забудовника, укладає з покупцем договір терміном від одного до п'яти років з гарантованою прибутковістю в розмірі 5-10% річних. При цьому обов'язковою умовою, яке прописується в контракті, є можливість користуватися власним житлом протягом від двох тижнів до 1,5 місяців в рік. Після закінчення «гарантійного» терміну власник або займається здачею в оренду свого об'єкта самостійно, або подовжує договір з керуючою компанією на умовах, які диктуватиме поточна ситуація на ринку.

Деякі готельні комплекси, в яких можна придбати різноманітні квартири - від невеликих студій і готельних номерів до просторих апартаментів - дають гарантію прибутковості на строк до трьох років, а потім суми прибутку перераховуються на основі сукупної прибутковості від діяльності готелю. Як правило, протягом перших трьох років, поки готель «розкручується», сума прибутку інвестора становить 5-10% річних, але потім може збільшитися і до 12%. Для того щоб така схема володіння стала вигідною для інвестора, йому необхідно правильно вибрати нерухомість за сприяння надійного агентства, яке добре знає всі тонкощі ринку.

Існують також компанії, які пропонують аналогічні умови при покупці апартаментів - і плюс до цього надають послугу «обміну» своєї орендної нерухомості на аналогічну, але розташовану або в іншому житловому комплексі, що входить у володіння компанії в Туреччині або за кордоном. Таким чином, власник може з комфортом проводити свою відпустку - то саме «вікно» в період між здачею об'єкта в оренду - на різних курортах. Тому перед покупкою варто поцікавитися, чи надає компанія-забудовник таку опцію.

ціни

Ринок нерухомості Туреччини є доступним для покупців c різним бюджетом. «Стартова» ціна на об'єкти становить € 25 000. Таке економічне житло буде переважно розташоване на таких курортах, як Аланія і Дідім. Середньоціновий сегмент - апартаменти вартістю від € 80 000 до € 150 000. Рівень «вище середнього» представлено нерухомістю, що продається за € 200 000- € 300 000. Вартість об'єктів класу «люкс» починається від € 500 000 і може досягати десятків мільйонів євро.

Ціни на комерційну нерухомість , Як і для житлових об'єктів, залежать від місця розташування і якості. Це можуть бути як невеликі об'єкти стріт-рітейлу за кілька десятків тисяч євро, ресторани, кафе, так і великі торгові комплекси чи земельні ділянки за більші суми. Для підбору максимально вигідного варіанту важливо звернутися в надійне агентство нерухомості з великою базою об'єктів.

Що стосується розподілу вартості нерухомості по регіонах країни, то початковою ціною на нерухомість в Стамбулі стане € 50 000 для невеликої студії з ремонтом. Середня вартість трикімнатних апартаментів первинного ринку, розташованих в новому районі з гарною інфраструктурою складе € 120 000-150 000. В Анталії аналогічний об'єкт на вторинному ринку можна придбати за € 50 000-70 000. Елітний Бодрум розташований на півострові з різноманітними районами, які стрімко розвиваються і користуються великою популярністю у покупців, які переїжджають сюди в тому числі і на ПМЖ. Попитом користується як міська, так і курортна нерухомість Бодрума. Дешевше, ніж за € 100 000, житло тут не продається, і така «стартова» ціна буде характерна для невеликих апартаментів з двома спальнями. Що стосується вілл, то їх вартість складе в середньому від € 500 000 до € 2 млн.

Самим недорогим напрямком у всій Туреччині і Європи є Дідім . Нерухомість тут можна придбати за ціною від € 25 000. Але з покупкою варто поквапитися: ціни тут стрімко ростуть. Тільки протягом 2016 року ці фірми збільшилися на 44%. Хорошу квартиру з двома спальнями в центрі міста, поруч з морем, можна купити тут за € 50 000. Для порівняння, аналогічне за характеристиками житло, в Анталії буде вже розташовано приблизно в 1,5 км від пляжу. Середні ціни на вілли в Дидиме становлять € 70 000-100 000.

Мармарис на Егейському узбережжі характеризується дуже низьким обсягами пропозиції і практично відсутністю нової забудови. Якщо знайти тут об'єкт, то він буде коштувати від € 100 000, а в новому проекті - від € 150 000.

Цікавим фактом, який варто врахувати всім майбутнім покупцям, є те, що в головному документі про власність в Туреччині - Тапу не вказується площа об'єктів. Тому часто виявляється абсолютно марно «катувати» агента, щоб він надав точний метраж квартири, що купується або вілли. Це, до речі, стосується і точності кілометражу розташування об'єкта до моря. Досвідчені покупці приїжджають на огляд зі своїми лазерними далекомірами!

рівень прибутковості

У випадку з отриманням доходу при гарантованій здачі нерухомості в оренду в Туреччині, рівень середньорічного прибутку може становити від 3% до 15%. Точна сума завжди залежить від місця розташування об'єкта та способу управління нерухомістю. Якщо ж квартира здається в оренду самостійно або за участю керуючої компанії, то можна «вийти» і на 20% річних. У цьому випадку об'єкт здається сезонно, менеджмент здійснюється оперативно і на високому рівні, а розташування нерухомості по відношенню до головних туристичних та інфраструктурних об'єктів можна назвати бездоганним.

На ринку нерухомості Туреччини також є активні інвестори, які добре заробляють на перепродажі нерухомості. У цьому випадку дохід може досягати 100% -200% річних. Самостійно займатися таким бізнесом можна тільки при ідеальному знанні ринку. У всіх же інших випадках інвесторові варто звернутися в надійне агентство нерухомості, яке допоможе знайти об'єкти, що продаються по «гарячій ціні» - і вигідно перепродати їх.

обслуговування нерухомості

Обслуговування нерухомості в Туреччині, так само як і будь-який іншій країні, здійснюється керуючою компанією. До її послуг можна вдатися в разі бажання отримання «пасивного» доходу або під час відсутності власника в країні. Керуюча компанія може як здійснювати «стандартний» комплекс послуг з утримання житла: прибирання, провітрювання, поточний ремонт, так і здачу їх в оренду - пошук орендарів, їх заселення і виселення і т.д. В середньому вартість роботи керуючої компанії складе € 500 на рік за «нагляд» за об'єктом - і близько 20% виручки від здачі нерухомості в оренду.

Надійний партнер

Excluzival Group - міжнародна інвестиційна і девелоперська компанія і агентство нерухомості, що включає яхт і чартер-департамент, а також туристичне агентство. Excluzival Group є частиною корпорації, яка здійснює діяльність на території всієї Туреччини і виступає інвестором в будівельні проекти, співінвестором відомих турецьких будівельних компаній, а також офіційним представником будівельних компаній Туреччини.

Агентство нерухомості Excluzival Group має в своєму розпорядженні велику базу об'єктів в таких регіонах Туреччини, як Бодрум, Анталія і регіони, Стамбул, Ізмір, Чешме, Дідім, Мармарис, Фетхіє і інші. Крім пошуку об'єктів, організації переглядів і надійного супроводу угоди, агентство надає повний комплекс пост продажного послуг, а кожен покупець може звернутися до його фахівцям в будь-який час доби, включаючи неробочий час. В офісі діє «кнопка екстреного реагування», і жоден дзвінок не залишається без відповіді.

Завдяки надійності та високому професіоналізму агентство нерухомості Excluzival Group стало переможцем міжнародної премії Homes Overseas Russian Awards 2017, номінантами якої стають тільки кращі представники індустрії.

П'ять порад експерта інвесторам в ринок нерухомості Туреччини

1. Приймаючи рішення про покупку нерухомості в Туреччині, пам'ятайте, що ви вкладаєте кошти в країну з блискучим майбутнім і стрімко розвивається (яка, згідно з офіційними прогнозами, до 2050 року стане третьою провідною економікою в світі).

2. Придбання нерухомості в Туреччині - це інвестиції в гарну погоду, чудовий клімат і одні з кращих курортних і оздоровчих напрямків світу. Ринок туризму Туреччини завжди буде процвітати, а оренда - завжди затребувана. Цьому сприяють багатовікова історія, розвинена інфаструктура і чудовий сервіс. З кожним роком число туристів в Туреччині зростає, що позначається і на орендному бізнесі.

3. Туреччина - країна з вигідною системою оподаткування. Податки на володіння нерухомістю є одними з найнижчих в світі. Так, сума щорічного податку на нерухомість для апартаментів 2 + 1 складе всього € 20-30. Податок на купівлю-продаж складає 4% від кадастрової вартості, яка в кілька разів нижче ринкової ціни об'єкта.

4. Крім отримання доходу від здачі об'єкта в оренду, інвестор заробляє на прирості цін на житло, який складає мінімум 10-15% в рік. Навіть «провальний» 2016 й був охарактеризований збільшенням вартості нерухомості на 18% в цілому по країні - і на 26% в Стамбулі, слідом за яким йдуть такі регіони як Анталія, Бодрум і інші. Подібними показниками не може похвалитися жодна країна світу.

5. Прислухайтеся до думки експерта - представника перевіреного агентства нерухомості! Особливо, якщо вашою метою є отримання доходу. Необхідно вибрати надійну компанію з ім'ям і керуватися її рекомендаціями, оскільки тільки так можна вигідно вкласти і примножити свої кошти.

Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Олену Ассоргіну (Excluzival Group).

photocredits: excluzival group

HomesOverseas.ru